Het familiaal gunstregime: wat met projectontwikkelaars?

Wat is het familiaal gunstregime?  #

Het familiaal gunstregime is een gunstregime in de erf- en schenkbelasting waarbij familiale vennootschappen geschonken of vererfd kunnen worden. De tarieven zijn dan ook een stuk lager dan die in de gewone erf- en schenkbelasting:

• Bij vererving geldt een vlak tarief van 3% in rechte lijn en tussen partners en 7% voor de vererving naar andere erfgenamen.

• Bij schenking geldt een tarief van 0% en is er dus geen schenkbelasting verschuldigd.

Om te kwalificeren als familiale vennootschap, moet er wel aan specifieke voorwaarden voldaan zijn. Een van de voorwaarden is dat een vennootschap een ‘reële economische activiteit’ moet uitvoeren.

Wat is er in 2026 veranderd aan het familiaal gunstregime?  #

Sinds 1 januari 2026 is het familiaal gunstregime grondig hervormd. Zo wordt onder andere residentieel vastgoed expliciet uitgesloten bij toepassing van het familiaal gunstregime. Heeft een vennootschap dus ook residentieel vastgoed, zoals bijvoorbeeld de woning van de zaakvoerder, dan zal dit residentieel vastgoed volgens de gewone tarieven in erf- en schenkbelasting belast worden. De wetgever is namelijk van mening dat deze niet bijdragen tot de ‘reële economische activiteit’ van de vennootschap.

Kunnen projectontwikkelaars in 2026 nog gebruikmaken van het familiaal gunstregime?  #

Het schoentje wringt bij ondernemingen waarbij residentieel vastgoed de kern vormt van de economische activiteit, zoals projectontwikkelaars.

Evenwel is er hiervoor een uitzondering voorzien waarbij de vennootschap alsnog kan kwalificeren onder het familiaal gunstregime mits de vennootschap voldoet aan volgende cumulatieve voorwaarden:

1. De omzetvoorwaarde: minstens 75% van de omzet van de vennootschap moet afkomstig zijn uit activiteiten met residentieel vastgoed zoals ontwikkeling, verkoop of verhuur.

2. De tewerkstellingsvoorwaarde: de vennootschap (of elke entiteit in geval van een vennootschapsgroep) moet ononderbroken minstens één voltijdse werknemer in dienst hebben en dat gedurende drie jaar vóór de schenking/vererving én drie jaar na de schenking/vererving.

Waarom staat deze uitzondering ter discussie?  #

De uitzondering botst in de praktijk op heel wat grenzen. We worden geconfronteerd met onder andere volgende kritische bedenkingen:

• In de ontwikkelingsfase genereren deze vennootschappen nog geen omzet, zodat niet is voldaan aan de omzetvoorwaarde;

• Het personeel wordt veelal geclusterd in 1 of 2 operationele vennootschappen zodat niet elke entiteit in de praktijk een personeelslid heeft en bijgevolg niet elke entiteit voldoet aan de tewerkstellingsvoorwaarde;

• Wat als er een mix is in de omzet (bv. geen zuivere verkoop)?

Vanuit juridische hoek wordt dan ook sterk geargumenteerd om de uitzondering waar nodig te verduidelijken of zelfs geheel aan te passen.

Het probleem met de omzetvoorwaarde #

De omzetvoorwaarde lijkt op het eerste gezicht eenvoudig, maar is in se al problematisch omschreven. Het is namelijk niet duidelijk op basis van welke referentieperiode voorafgaand aan de schenking deze voorwaarde wordt bekeken (terwijl dit wel duidelijk vermeld staat bij de voorwaarde met betrekking tot de tewerkstellingsvoorwaarde).

Bovendien houdt de omzetvoorwaarde geen rekening met periodes waarin de omzet door omstandigheden lager ligt. Denk daarbij aan de ontwikkelingsperiode, waarbij er klassiek zelfs geen omzet is. De referentieperiode en berekeningsbasis vormen dus een belangrijke kern voor de berekening van de omzetvoorwaarde, maar worden in de wettekst niet helder omschreven.

Daarnaast verhindert deze voorwaarde vennootschappen ook om te gaan diversifiëren. Gezien de drempel van 75% zullen vennootschappen die bijvoorbeeld willen diversifiëren richting bedrijfsvastgoed dat binnen de perken van de overige 25% omzet moeten doen, willen ze nog kunnen genieten van het gunstregime. Als die vennootschappen met een gemengde activiteit de “residentiële” omzetdrempel van 75% niet halen, dan zullen zij toch belast worden onder de gewone tarieven van de schenk- en erfbelasting.

Tot slot is het ook niet duidelijk of alleen de loutere verhuur van residentieel vastgoed onder deze uitzondering valt.

Het probleem met de tewerkstellingsvoorwaarde #

Ook de tewerkstellingsvoorwaarde lijkt op het eerste gezicht rechtlijnig, maar is dat allerminst. Zo wordt in de tekst gesproken over één voltijdse ‘werknemer’ die ononderbroken in dienst moet zijn. Daarbij komt meteen de vraag hoe overbruggingsperiodes (waarbij een medewerker bv. ontslag neemt en er geen tijdige vervanging gevonden kan worden) behandeld zullen worden. Of wat met vennootschappen die nog geen 3 jaar bestaan?

Bovendien wordt er gesproken over ‘een werknemer in dienstverband’, waardoor zelfstandige onderaannemers de facto niet meetellen i.f.v. het gunstregime. Dit onderscheid lijkt moeilijk houdbaar, gezien ze weinig te maken heeft met het al dan niet ‘reëel’ zijn van de economische activiteit.

Vennootschapsgroepen: grootste struikelblok?  #

Vennootschapsgroepen, die bij projectontwikkeling veelvoorkomend zijn, vormen in dit verhaal het grootste struikelblok. De voorwaarden voor de uitzondering worden namelijk per vennootschap bekeken (dus per entiteit), terwijl in de realiteit projectontwikkelaars het personeel vaak centraliseren in één of meerdere operationele vennootschappen en waarbij er per project een grond- en constructievennootschap wordt opgericht.

De grond- en constructievennootschappen bevatten de facto geen personeel, waardoor zij onder de nieuwe regelgeving in principe niet kunnen kwalificeren als familiale vennootschap.

Wat nu?  #

Gezien deze uitzondering stevig botst met de praktijk, verwachten we in de toekomst een herziening van de voorwaarden. Verschillende stemmen uit de praktijk, waaronder notarissen, estate planners en advocaten, zijn hiervoor momenteel vragende partij. Diverse partijen uit de vastgoedsector hebben zich momenteel aangesloten bij een vernietigingsberoep voor het Grondwettelijk Hof. Indien daar een bevestigend arrest uitkomt, zullen de voorwaarden herzien moeten worden.

Ondernemingen die actief zijn in de vastgoedsector en een schenking overwegen, doen er dan ook goed aan de situatie nauwgezet op te volgen. Volg dus zeker onze kanalen of schrijf je in voor onze nieuwsbrief en we houden je op de hoogte.