Onttrekking van vastgoed aan de vennootschap: VLABEL maakt ommezwaai in nieuw standpunt
Vastgoed uit de vennootschap halen is geen evidente materie. Er dient rekening gehouden te worden met verschillende fiscale aspecten zoals meerwaardebelasting in de vennootschapsbelasting, roerende voorheffing en registratiebelasting.
Wat betreft de registratiebelasting bij de onttrekking van vastgoed, is de taxatie afhankelijk van de context en is ofwel het vast recht (€50) verschuldigd ofwel het verdeelrecht (2,5%) of het verkooprecht (12%).
Het nieuwe standpunt van de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) heeft daarin belangrijke implicaties. Welke deze zijn, lees je hier.
Algemeen principe #
Als algemeen principe mag worden aangehouden dat elke overdracht van vastgoed vanuit de vennootschap naar een natuurlijke persoon een overdracht inhoudt waarop 12% registratiebelasting is verschuldigd.
Uitzondering: historische vennoot #
Bij de personenvennootschappen (BV, CommV, VOF) is er de uitzondering van de aandeelhouder die kwalificeert als een “historische vennoot”. Dit zal het geval zijn wanneer degene die het onroerend goed uit de vennootschap toebedeeld krijgt (1) hetzij aandeelhouder was op het moment dat de vennootschap het onroerend goed heeft verworven (mits betaling van registratiebelastingen), (2) hetzij als aandeelhouder het vastgoed heeft ingebracht in de vennootschap. Indien je kwalificeert als historische vennoot, is op de onttrekking van het onroerend goed enkel het algemeen vast recht (€50) verschuldigd.
Nieuw standpunt VLABEL omtrent uitkering van vastgoed aan historische vennoot via dividenduitkering
Oude visie VLABEL #
VLABEL was de mening toegedaan dat wanneer er vastgoed uit de vennootschap wordt gehaald tijdens het bestaan van de vennootschap door aanrekening op de beschikbare reserves, deze overdracht diende te worden beschouwd als een overdracht ten bezwarende titel waarop het verkooprecht van 12% van toepassing was.
Nieuwe visie VLABEL #
In een standpunt van 11 maart 2024 – gepubliceerd op 2 april 2024, maakt VLABEL een enorme ommekeer. Zo is VLABEL nu de mening toegedaan dat de overdracht van vastgoed aan een historische vennoot door middel van een dividenduitkering in natura, door aanrekening op de beschikbare reserves, geen overdracht ten bezwarende titel uitmaakt zodat deze uitkering voortaan kan gebeuren aan het algemeen vast recht van €50. Uiteraard een grote verandering, want het verschil tussen 12% en het algemeen vast recht van €50 is niet min.
Let op: om het algemeen vast recht van €50 te genieten mag de onttrekking van het vastgoed niet de aard hebben van een inbetalinggeving waarbij de gemeenrechtelijke aard van de verrichting een overdracht ten bezwarende titel is. In dat geval is namelijk nog steeds het verkooprecht (12% in Vlaanderen) van toepassing.
Welke mogelijkheden biedt dit nieuwe standpunt voor jou? #
Deze nieuwe visie van VLABEL kan verschillende fiscaalvriendelijke mogelijkheden met zich meebrengen om vastgoed zo optimaal mogelijk over te dragen naar je privévermogen. Of VLABEL dit standpunt zal aanhouden is natuurlijk koffiedik kijken. Uiteraard blijft de onttrekking van vastgoed aan de vennootschap een complexe materie die dient te worden bekeken vanuit een groter geheel rekening houdende met meerwaardebelasting, roerende voorheffing, registratiebelasting en vermogensplanning, ..
Om je onderneming en vermogen future proof te plannen, is het cruciaal om de standpunten nauwgezet op te volgen. Overweeg een screening van jouw vermogen door een tax- of vermogensexpert voor deskundig advies en ondersteuning of contacteer één van onze legal-experts.
Interessante inzichten en adviezen
Alle inzichten
Schenking van een Belgische vennootschap met Frans vastgoed: let op voor mogelijke Franse schenkingbelasting en formaliteiten
Als je vaak dezelfde streek in Frankrijk bezoekt, dan kan het als Belgische ondernemersfamilie interessant zijn daar een onroerend goed aan te schaffen. Dat vastgoed kan rechtstreeks privé worden aangehouden, maar kan zich ook bevinden in een Belgische vennootschapsstructuur. Wil je de aandelen van die vennootschap ooit schenken, dan moet je in sommige situaties rekening houden met zowel de Belgische als de Franse schenkbelasting alsook met een aantal bijkomende Franse formaliteiten. We lichten de belangrijkste aandachtspunten toe.
Het familiaal gunstregime: wat met projectontwikkelaars?
Het familiaal gunstregime inzake de schenking en de vererving van aandelen werd in 2026 grondig hervormd. Nu residentieel vastgoed niet meer in aanmerking komt voor het regime, rijst de vraag in welke mate projectontwikkelaars en andere vastgoedspelers er gebruik van kunnen maken. Er is namelijk een uitzondering voorzien voor projectontwikkeling onder de nieuwe wetgeving waarbij enkele voorwaarden dienen te worden voldaan. Eerste inzichten leren dat deze voorwaarden niet aangepast zijn aan de praktijk bij dergelijke structuren en groepen.
Het familiaal gunstregime bij erven en schenken in 2026
Het familiaal gunstregime werd op 1 januari 2026 ingrijpend hervormd. Het belangrijkste is dat residentieel vastgoed voortaan expliciet wordt uitgesloten van de gunstregeling. Bovendien is een waarderingsverslag nu verplicht en werd de continuïteitsvoorwaarde verfijnd. Wat houden de wijzigingen in? We lijsten ze voor je op.