Wat verandert er in 2026 aan het Vlaamse vastgoedrecht?

1. Verlaagd verkooprecht (2%): verstrenging van de toepassingsvoorwaarden  #

Het toepassingsgebied waarbinnen je van het verlaagd verkooptarief (2% in plaats van 12%) kan genieten bij de aankoop van de enige eigen woning, wordt vanaf 1 januari 2026 in belangrijke mate ingeperkt.

Ben je benieuwd naar de concrete wijzigingen, en de mogelijkheden om alsnog onder de oude regeling te vallen? In een eerder artikel behandelden we dit uitvoerig.

2. Leegstandsheffing voor bedrijfsruimten: tariefwijziging #

Vanaf 1 januari 2026 wordt de leegstandsheffing voor bedrijfsruimten die leegstaand en/of verwaarloosd zijn aanzienlijk verhoogd.

Wanneer betaal je de leegstandsheffing op een bedrijfsruimte?

De belastingplichtige is degene die op 1 januari van het aanslagjaar eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter of opstalhouder is. Bij meerdere eigenaars kan de fiscus het volledige bedrag naar keuze bij een van de eigenaars vorderen, die vervolgens de andere eigenaars kan aanspreken.

Wat wordt gezien als een bedrijfsruimte voor de toepassing van de leegstandsheffing?

Een bedrijfsruimte die kan vallen onder de leegstandsheffing, omvat alle percelen waarop zich minstens één bedrijfsgebouw bevindt, die samen één geheel vormen en eigendom zijn van dezelfde eigenaar met een totale oppervlakte van minimaal 5 aren.

Percelen met een bedrijfsgebouw waarvan de woning van de eigenaar een niet-afsplitsbaar onderdeel uitmaakt en nog effectief als verblijfplaats wordt gebruikt, zijn geen bedrijfsruimte voor de toepassing van de leegstandsheffing.

Wat is het huidige tarief van de leegstandsheffing?

De leegstandsheffing is progressief en wordt berekend op het geïndexeerde kadastrale inkomen (KI) van de onroerende goederen. De tarieven zijn vandaag als volgt:

Opgelet: Het minimumbedrag van de heffing is altijd € 3 700.

Bijvoorbeeld: stel dat jouw gebouw een geïndexeerd KI heeft van € 52 315, dan bedraagt de heffing vandaag € 64 689:

• € 18 525 (= 150% voor de eerste schijf tot € 12 350)
• € 30 998,75 (=25% voor de tweede schijf van € 12 351 tot € 37 150)
• € 15 164 (100% voor de derde schijf, van € 37 151 - € 52 315)
• = € 64 687,75

Hoe zou het tarief verhoogd worden?

De tarieven zullen met gemiddeld 12% verhogen, om de herontwikkeling van leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten te versnellen. De nieuwe tarieven zouden vanaf 1 januari 2026 de volgende zijn:

Opgelet: Het minimumbedrag van de heffing van € 3 700 zou ongewijzigd blijven.

Bijvoorbeeld: voor hetzelfde gebouw met een geïndexeerd KI van € 52 315 stijgt de heffing van € 64 689 naar € 72 451,68 voor aanslagjaar 2026:

• € 20 748 (= 168% voor de eerste schijf tot € 12 350)
• + € 34 718,60 (= 140% voor de tweede schijf van € 12 351 tot € 37 150)
• + € 16 983,68 (= 112% voor de derde schijf, van € 37 151 tot € 52 315)
• = € 72 450,28

Is er opschorting mogelijk voor de leegstandsheffing?

De Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF) voorziet een aantal gevallen waarin een opschorting van de heffing mogelijk is, bv. voor de nieuwe eigenaar. De bestaande opschortingsmogelijkheden in de VCF blijven (voorlopig) ongewijzigd.

3. Schrapping van het verlaagd tarief in de onroerende voorheffing bij verhuur aan een woonmaatschappij  #

Voor eigendommen die verhuurd worden aan een erkende woonmaatschappij geldt vandaag een verlaagd tarief in de onroerende voorheffing van 2,4% Dit is een vermindering met 1,57% ten aanzien van het standaard tarief dat 3,97% bedraagt.

Het verlaagd tarief zal echter worden geschrapt voor huurovereenkomsten die worden gesloten vanaf 1 januari 2026. Het verlaagd tarief blijft daarentegen wel van toepassing voor bestaande huurovereenkomsten met aanvangsdatum vóór 1 januari 2026, ook als deze worden verlengd of gewijzigd.

4. Uitbreiding van de inhoudingsplicht voor schulden van (onder)aannemers #

Wat houdt de inhoudingsplicht op vandaag precies in? 

De wettelijke inhoudingsplicht bestaat al lang, en rust op iedere professional (opdrachtgever, aannemer of onderaannemer) die in een professionele context hetzij werken van onroerende aard hetzij activiteiten in de schoonmaak-, bewakings- of vleessector laat uitvoeren. Hij moet meer bepaald bij het sluiten van de overeenkomst en vóór elke betaling van een factuur nakijken of zijn medecontractant onbetaalde sociale en/of fiscale schulden heeft, via www.checkinhoudingsplicht.be. Dit geldt ook voor aannemers die voor de uitoefening van hun opdrachten beroep doen op onderaannemers.

Als uit deze controle blijkt dat er schulden zijn bij de fiscus en/of sociale zekerheid, moet de opdrachtgever/aannemer/onderaannemer die de factuur wil betalen, een deel van het factuurbedrag inhouden en doorstorten aan de FOD Financiën en/of aan de Rijksdienst voor Sociale Zekerheid.

Dat deel bedraagt:

• Voor sociale schulden: 35% van het factuurbedrag exclusief btw, te betalen aan de RSZ.
• Voor fiscale schulden: 15% van het factuurbedrag exclusief btw, te betalen aan de FOD Financiën.
• In geval van fiscale én sociale schulden: 50% van het factuurbedrag exclusief btw, te betalen aan de RSZ (35%) en aan de FOD Financiën (15%).

Als de inhoudingsplicht niet wordt nageleefd, dan kan van de opdrachtgever/aannemer/onderaannemer een administratieve geldboete worden gevorderd, gelijk aan het dubbel van het bedrag dat had moeten worden ingehouden en doorgestort. Bovendien zal de opdrachtgever/aannemer/onderaannemer hoofdelijk aansprakelijk worden gehouden voor de betaling van de sociale en/of fiscale schuld indien er op het ogenblik van de contractsluiting al schulden bestonden.

Wat verandert er op 1 januari 2026?

Vanaf 1 januari 2026 wordt een derde categorie toegevoegd aan de inhoudingsplicht, namelijk de onbetaalde sociale bijdragen van zelfstandige (onder)aannemers. De opdrachtgever zal vanaf 1 januari 2026 ook moeten nakijken of de (onder)aannemer onbetaalde sociale zekerheidsbijdragen heeft. Het Rijksinstituut voor de Sociale Verzekeringen der Zelfstandigen (RSVZ) zal een gegevensbank ter beschikking stellen waarin de sociale schulden worden opgenomen.

Als de (onder)aannemer onbetaalde sociale zekerheidsbijdragen heeft van meer dan € 2 500, moet een bedrag van 15% van het factuurbedrag (excl. btw) worden ingehouden en doorgestort naar het RSVZ.

In bepaalde gevallen is de inhoudingsplicht m.b.t. de onbetaalde sociale zekerheidsbijdragen echter niet van toepassing:

• Bij particuliere opdrachtgevers.
• Wanneer de betalingstermijn voor de sociale bijdragen nog niet is vervallen.
• Wanneer er een afbetalingsplan werd opgemaakt dat correct wordt nageleefd door de (onder)aannemer.
• Als er ook sociale schulden of fiscale schulden zijn.

Deze verplichting zal (voorlopig) enkel gelden in de bouw- en de schoonmaaksector.

De check gebeurt via de www.checkinhoudingsplicht.be of via de beveiligde REST-webservice billRetainment.

Wat betekent de uitbreiding concreet voor opdrachtgevers en aannemers in de bouw- en schoonmaaksector? 

De uitgebreide verplichting geldt voor opdrachtgevers en aannemers in de bouw- en schoonmaaksector die beroep doen op een (onder)aannemer. Val jij onder dit toepassingsgebied? Dan is het belangrijk om:

1. Vóór het sluiten van een overeenkomst én vóór de betaling van elke factuur de online tool te checken om na te kijken of jouw medecontractant sociale schulden, fiscale schulden of onbetaalde sociale zekerheidsbijdragen heeft.
2. Het bewijs van die consultatie te bewaren.
3. De inhouding en de doorstorting meteen te doen als er schulden zouden zijn.

Door deze stappen consequent te volgen, voldoe je aan je wettelijke verplichtingen en vermijd je financiële risico’s.

5. Financiële ondersteuning van renovatieprojecten #

De wijzigingen aan Mijn VerbouwPremie #

De wijzigingen aan de Mijn VerbouwPremie zijn nog niet goedgekeurd. We lijsten daarom de zaken die besproken zijn voor je op.

Wat is Mijn VerbouwPremie?

De Mijn VerbouwPremie (MVP) is de verzamelnaam om de premies aan te duiden die betrekking hebben op de renovatie van gebouwen.

Er zijn vijf doelgroepen voor de Mijn VerbouwPremie:

1. De eigenaar-bewoner van een eengezinswoning of appartement. Deze doelgroep wordt onderverdeeld in vier inkomstencategorieën (hoogste categorie 1, middelste categorie 2, laagste categorie 3 en laagste categorie 4), die op hun beurt bepalen voor welke categorieën van werken een premie kan worden aangevraagd en wat het premiebedrag is. Voor de hoogste en de middelste inkomstencategorie is er een wijziging vanaf 1 maart 2026.
2. De verhuurder aan een woonmaatschappij. Voor deze categorie is er geen wijziging.
3. De investeerder in een eengezinswoning of een appartement. Voor deze doelgroep is de wijziging dezelfde als voor de hoogste inkomstencategorie (categorie 1).
4. De investeerder in een appartementsgebouw. Voor deze doelgroep worden geen wijzigingen aangebracht.
5. De investeerder in een niet-residentieel gebouw. Voor deze doelgroep is er een wijziging vanaf 1 maart 2026.

De Mijn Verbouwpremie is één van de belangrijkste steunmaatregelen voor de renovatie van een gebouw. Het plaatsen van dakisolatie, gevelisolatie, vloerisolatie, warmtepompen, energiezuinige ramen, enz. wordt financieel ondersteund door de Vlaamse overheid. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen de premie voor “gebouwschilmaatregelen” en voor “warmtepompen en warmteboilers”.

De premie kan pas worden aangevraagd na voltooiing van de werken en na facturatie.

Wat zou er veranderen?

De Mijn VerbouwPremie zou vanaf 1 maart 2026 worden afgeschaft voor gebouwschilmaatregelen door de hoogste inkomstencategorie (categorie 1) en de middelste inkomstencategorie (categorie 2) van de doelgroep “eigenaar-bewoner van een eengezinswoning of appartement” en voor de hoogste inkomstencategorie (categorie1) van de doelgroep “investeerder in eengezinswoning of appartement”.

De ondersteuning voor een investering in een warmtepomp en/of een warmtepompboiler door de eigenaar/bewoner blijft behouden tot 31 december 2027 voor alle doelgroepen, maar voor de hoogste inkomstencategorie (categorie 1) en de middelste inkomstencategorie (categorie 2) wordt de premie verlaagd. In 2027 zullen de premies voor warmtepompen en warmtepompboilers uit doelgroep 1 en doelgroep 2 worden geëvalueerd.

De Mijn VerbouwPremie voor niet-residentiële gebouwen zou volledig worden stopgezet vanaf 1 maart 2026 voor alle doelgroepen.

Overgangsmaatregel

De Mijn VerbouwPremie (aan de huidige voorwaarden) geldt voor werken die volledig werden uitgevoerd. Als overgangsmaatregel zou de eigenaar-bewoner van een eengezinswoning of appartement, wiens werken werden uitgevoerd én die in inkomstencategorie 1 of 2 zit, nog tot 28 februari 2026 een aanvraag kunnen indienen via het Mijn Verbouwloket (Vlaanderen).

Stopzetting Mijn EPC-labelpremie voor residentiële gebouwen #

Ook hier zijn de maatregelen nog niet goedgekeurd. Daarom lijsten we de zaken die ter bespreking liggen voor je op.

Wat is de EPC-labelpremie en wat verandert er?

De Mijn EPC-labelpremie is een Vlaamse subsidie om de grondige energetische renovatie van een woning of appartement te stimuleren met als doel een aanzienlijke verbetering van het energieprestatiecertificaat (EPC).

Om in aanmerking te komen voor de EPC-labelpremie moet er een start-EPC en een eind-EPC na renovatie zijn. Het start-EPC voor renovatie heeft label E of F voor een woning en D, E of F voor een appartement. Het eind-EPC na renovatie moet label A, B of C hebben voor een woning en B of C voor een appartement.

De premie is afhankelijk van de inkomstencategorie waartoe de renoveerder behoort (Wie kan Mijn EPC-labelpremie aanvragen? | Vlaanderen.be).

Enkel residentiële gebouwen komen in aanmerking voor de Mijn EPC-labelpremie. Ook wooneenheden in een appartementsgebouw, zoals de appartementen, studio’s en lofts, komen in aanmerking.

De Mijn EPC-labelpremie zou worden stopgezet vanaf 1 januari 2026.

Overgangsmaatregel

Bij wijze van overgangsmaatregel zou worden voorzien dat een aanvraag nog mogelijk is tot 30 juni 2026 op voorwaarde dat het start-EPC dateert van vóór 1 januari 2026.

Wie uiterlijk op 31 december 2025 onder het oude systeem van de Mijn EPC-labelpremie een activatie voor de EPC-labelpremie indiende bij Fluvius met een geldig start-EPC voor renovatie, zal het toegekende recht op de EPC-labelpremie behouden.

Stopzetting sloop- en heropbouwpremie #

Ook deze stopzetting is besproken, maar nog niet finaal goedgekeurd.

Wat is de sloop- en heropbouwpremie en wat verandert er?

Om in aanmerking te komen voor de sloop- en heropbouwpremie, moeten zowel de grond, het af te breken gebouw of de af te breken gebouwen, als de op te richten woning(en) of appartementsgebouw(en) op het moment van de aanvraag van de omgevingsvergunning volledig in volle eigendom zijn van één of meer natuurlijke personen.

De premie zou worden afgeschaft voor omgevingsvergunningen die vanaf 1 januari 2026 worden goedgekeurd.

Overgangsmaatregel

Voor dossiers waarvan de omgevingsvergunning uiterlijk op 31 december 2025 is goedgekeurd, kan de premie nog worden aangevraagd binnen 3 maanden na die goedkeuring, en uiterlijk tot en met 31 maart 2026.

Het speelt geen rol of er nog beroep kan worden aangetekend tegen de vergunning. De aanvraagtermijn start vanaf de datum van goedkeuring door het college van burgemeester en schepenen. De sloop hoeft nog niet uitgevoerd te zijn op het moment van de premieaanvraag.