Verstrenging Vlaams verlaagd verkooprecht (2%) vanaf 1 januari 2026

Wat is het verlaagd verkooprecht? #

Het verlaagd verkooprecht is een gunsttarief dat oorspronkelijk werd ingevoerd als stimulans voor de aankoop van een eerste en enige eigen woning. De maatregel wil zo (veelal jonge) kopers ondersteunen bij de aankoop van hun eerste woning. Als ze aan de voorwaarden voldoen, kunnen ze namelijk kopen aan 2% registratierechten in plaats van het standaardtarief van 12%. In het kader van de Vlaamse begroting voor 2026 worden de voorwaarden strenger.

Het algemeen kader: verkooprecht van 12% #

In principe is de aankoop van een onroerend goed in Vlaanderen onderworpen aan het evenredig registratierecht van 12%. De heffing gebeurt op de verkoopprijs en lasten, met als minimum de marktwaarde (ook wel de “venale waarde” genoemd).

Het tarief van 12% is sowieso van toepassing op de aankoop van een tweede woning, bouwgrond, of niet-residentieel vastgoed. Voor wat betreft de aankoop van de enige eigen woning kan de koper onder bepaalde voorwaarden genieten van het verlaagd 2%-tarief.

De huidige voorwaarden voor het 2%-tarief #

Om in aanmerking te komen voor het verlaagd tarief van 2%, moet vandaag aan al deze voorwaarden voldaan zijn:

• Het moet gaan om een zuivere aankoop, zijnde een verkoop van het onroerend goed in ruil voor een geldsom. Onttrekking uit een vennootschap of een ruil komt niet in aanmerking.
• De aankoop moet gebeuren door één of meerdere natuurlijke personen (merk op: een rechtspersoon mag mee aankopen, maar het gunsttarief geldt in dat geval enkel voor de natuurlijke personen).
• De aankoop moet een gezamenlijke en gelijktijdige verwerving in volle eigendom zijn. Een aankoop in blote eigendom en vruchtgebruik is nog steeds mogelijk, voor zover deze samen worden aangekocht en het goed volledig wordt aangekocht.
• Het moet gaan om de aankoop van een bestaande woning (hoofdzakelijk bestemd voor huisvesting).
• Kopers moeten zich binnen drie jaar na de notariële akte inschrijven op het adres. Er is momenteel geen bepaling over hoe lang ze ingeschreven moet(en) zijn.
• Kopers mogen geen andere woning of bouwgrond in volle eigendom bezitten, zowel in België als in het buitenland.

Vandaag zijn de volgende situaties nog toegelaten:

• Een gesplitste aankoop, waarbij bijvoorbeeld de vennootschap koopt voor het vruchtgebruik en de natuurlijke persoon koopt voor de blote eigendom. De natuurlijke persoon geniet dan van het 2%-tarief als ook aan de overige voorwaarden is voldaan.
• Gezamenlijke aankoop met vennootschap: de natuurlijke persoon en de vennootschap kopen elk een onverdeeld aandeel (bv. elk 50%) → enkel de natuurlijke persoon geniet het 2%-tarief als ook aan de andere voorwaarden is voldaan.

Wat verandert er vanaf 1 januari 2026? #

De voorwaarden om het 2%-tarief te kunnen genieten worden op drie belangrijke punten verstrengd:

1. Verplichte inschrijving van minstens één jaar #

Kopers die van het gunsttarief willen genieten moeten zich nog steeds binnen de drie jaar na de aankoopakte inschrijven op het adres van de aangekochte woning. Daar komt ook bij dat ze daar verplicht één jaar ononderbroken gedomicilieerd zullen moeten blijven. Deze verplichting geldt afzonderlijk per koper.

2. Uitsluitend aankopen in volle eigendom (géén gesplitste aankopen) #

Het verlaagd tarief zal enkel nog gelden voor aankopen in volle eigendom. Hierdoor worden gesplitste aankopen uitgesloten, en zal de aankoop van vruchtgebruik of blote eigendom dus altijd onderhevig zijn aan het 12%-tarief. Per verkrijger zal worden beoordeeld of deze effectief de volle eigendom aankoopt.

Enkele voorbeelden:

• An koopt 30% volle eigendom, Bart koopt 70% volle eigendom → ze kunnen allebei gebruikmaken van het 2%-tarief.
• An koopt 98% vruchtgebruik + 1% volle eigendom, Bart koopt 98% blote eigendom + 1% volle eigendom → ze kunnen allebei gebruikmaken van het 2%-tarief, maar enkel op hun 1% aandeel in volle eigendom. De rest wordt belast aan 12%.
• An koopt 50% vruchtgebruik, Bart koopt 50% blote eigendom, Cato koopt 50% volle eigendom → enkel Cato kan gebruikmaken van het 2%-tarief (voor wat betreft haar 50% aandeel).

3. Uitsluitend aankoop door natuurlijke personen #

Het onroerend goed zal volledig moeten worden aangekocht door natuurlijke personen. Gezamenlijke aankopen met een rechtspersoon, zoals een vennootschap, worden daardoor uitgesloten van het verlaagd tarief. Deze voorwaarde wordt niet langer per koper beoordeeld, maar op het niveau van de volledige aankoop. Als een goed wordt aangekocht door een natuurlijk persoon en een rechtspersoon samen, bijvoorbeeld elk voor 50% in volle eigendom, dan zal de volledige aankoop dus onder het tarief van 12% vallen.

4. Uitzondering: separate aankopen blijven mogelijk #

Toepassing van het verlaagd tarief blijft wel mogelijk voor natuurlijke personen als het gaat om een separate aankoop, waarbij de natuurlijke persoon en de rechtspersoon elk een juridisch afgebakend deel aankopen (bv. woon- vs. professioneel gedeelte). Dit op voorwaarde dat het onroerend goed juridisch is opgesplitst via een basisakte (zoals bij appartementsrechten).

Hoe treden de nieuwe regels in werking? #

De nieuwe regels treden in werking op 1 januari 2026. Compromissen die vóór deze datum worden ondertekend, maar waarvan de notariële akte pas nadien wordt verleden, blijven onder de huidige, soepelere regeling vallen.

Opgelet bij aankoop- en/of verkoopbeloftes! Bij een onderhandse aankoop- en/of verkoopbelofte geldt de datum van de authentieke akte als referentiepunt. Als de notariële akte niet meer in 2025 kan worden verleden, is het fiscaal aangewezen om alsnog een compromis te ondertekenen vóór 1 januari 2026. Dit is vooral van belang voor kopers die onder de nieuwe regels niet langer in aanmerking zouden komen voor het verlaagd tarief van 2%.