Het familiaal gunstregime bij erven en schenken in 2026

Wat is het familiaal gunstregime? #

Het familiaal gunstregime is een gunstregime in de erf- en schenkbelasting waarbij familiale vennootschappen geschonken of vererfd kunnen worden. De tarieven zijn dan ook een stuk lager dan die in de gewone erf- en schenkbelasting:

• Bij vererving geldt een vlak tarief van 3% in rechte lijn en tussen partners en 7% voor de vererving naar andere erfgenamen.
• Bij schenking geldt een tarief van 0% en is er dus geen schenkbelasting verschuldigd.

Om te kwalificeren als familiale vennootschap, moet er wel aan specifieke voorwaarden voldaan zijn.

1. De lokalisatievoorwaarde bepaalt dat de zetel van werkelijke leiding gelegen moet zijn in de Europese Economische Ruimte.
2. De participatievoorwaarde bepaalt dat de aandelen voor minstens 50% in het bezit moeten zijn van de schenker/erflater, eventueel samen met zijn/haar familie. Er is ook aan deze voorwaarde voldaan indien de schenker/erflater en zijn/haar familie minstens 30% van de aandelen in volle eigendom aanhouden én ze samen met één andere aandeelhouder en diens familie minstens 70% van de aandelen in volle eigendom hebben of zij samen met twee andere aandeelhouders én hun familie minstens 90% van de aandelen in volle eigendom bezitten.
3. De activiteitsvoorwaarde bepaalt dat de vennootschap een reële economische activiteit moet uitoefenen. De voorwaarden hiervan werden aangepast, zoals hieronder beschreven.
4. Als laatste moet je om gebruik te kunnen maken van het familiaal gunstregime na de schenking of vererving voldoen aan de continuïteitsvoorwaarde. Dat wil zeggen dat er gedurende drie jaar na de schenking of vererving voldaan moet blijven worden aan bovenstaande voorwaarden. De activiteit moet dus behouden blijven, alsook mag het kapitaal of eigen vermogen niet dalen.

1. Uitsluiting residentieel vastgoed van het familiaal gunstregime #

De meest ingrijpende verandering is de uitsluiting van het residentieel vastgoed. Waar het vroeger mogelijk was om de volledige vennootschap (inclusief residentieel vastgoed) te schenken aan 0% dan wel te laten vererven aan 3% of 7%, komt de waarde van het residentieel vastgoed dat door een familiale vennootschap wordt aangehouden, niet langer in aanmerking voor een overdracht onder het gunstregime, ook al wordt er een activiteit uitgeoefend.

Voor de bepaling of een goed residentieel is, wordt in de eerste plaats gekeken naar de bestemming van het goed per kadastraal perceel. Het feitelijk gebruik wordt hierbij niet in rekening genomen. Is een goed dus bestemd als bv. appartement, maar bevindt er zich ook een kantoor in, dan zal het volledige goed uitgesloten worden van het gunstregime.

Er is evenwel de mogelijkheid dat het kadastraal perceel opgesplitst is in gedeeltes. In die situatie moet geval per geval beoordeeld worden of het gedeelte van bv. de bedrijfszone voldoende afgesplitst kan worden van het residentiële gedeelte. Dit is echter een feitenkwestie en zal per geval beoordeeld moeten worden. Stel bijvoorbeeld dat een dokterspraktijk geen aparte ingang heeft van de effectieve woonst, dan zal moeilijk beargumenteerd kunnen worden dat het een afzonderlijk gedeelte is met een afzonderlijke werking. Allicht zal er dan een onderscheid moeten worden gemaakt naargelang de overheersende bestemming van het gebouw (huisvesting versus bedrijfsgedeelte).

Ook bouwgronden worden expliciet uitgesloten van het familiaal gunstregime. Landbouwgronden worden niet geviseerd en kunnen nog steeds via het familiaal gunstregime worden overgedragen. Dat is ook het geval voor industriegronden, tenzij er zich op de industriegrond residentieel vastgoed bevindt.

2. Uitzondering voor projectontwikkelaars #

Er is een uitzondering voorzien voor projectontwikkelaars en vastgoedspelers die via residentieel vastgoed een reële economische activiteit ontplooien. Cruciaal is wel dat de reële economische activiteit centraal moet staan. Een zuivere patrimoniumvennootschap wordt dus uitgesloten.

Dankzij deze uitzondering kunnen deze vennootschappen toch voor de volledige aandelenwaarde (inclusief het residentieel vastgoed) van het gunstregime genieten als ze aan de volgende twee voorwaarden voldoen:

1. Minstens 75% van de omzet moet worden gegenereerd door activiteiten die betrekking hebben op residentieel vastgoed (ontwikkeling, verhuur of verkoop, ...). Het is momenteel niet duidelijk naar welke referentieperiode moet worden gekeken. Volgens de update van de online gepubliceerde FAQ van VLABEL moet omzet in zijn normale betekenis van het woord worden begrepen.
2. Er moet minstens 1 voltijdse werknemer in dienst zijn gedurende drie jaar voor én na de overdracht. Deze werknemer moet ononderbroken in dienst zijn en de uitzondering wordt per entiteit bekeken. Zelfstandigen die in onderaanneming werken, tellen niet mee. Er staat in de wetgeving niet expliciet dat deze werknemer niet de schenker/vererver of zijn/haar echtgenoot mag zijn.

3. Wat met de verhuur van bedrijfsmatig vastgoed? #

Vennootschappen die onroerende goederen aanhouden en verhuren zonder een andere economische activiteit uit te oefenen (zuivere patrimoniumvennootschappen) kwalificeren in principe niet als familiale vennootschap.

Wanneer het echter gaat om intragroepsverhuur (het verhuren van bedrijfsgebouwen aan één of meerdere verbonden vennootschappen binnen dezelfde groep) kan deze wél genieten van het gunstregime. Dit werd in 2024 uitdrukkelijk bevestigd door het Gentse hof van beroep, dat stelde dat het verhuren van bedrijfsmatig vastgoed wél een reële economische activiteit uitmaakt als er sprake is van het creëren van een maatschappelijke meerwaarde. De hervorming per 1 januari 2026 verandert niets aan intragroepsverhuur, waardoor deze rechtspraak relevant blijft. We bespraken deze al in een eerder blogbericht.

4. Verplicht waarderingsverslag voor het familiaal gunstregime #

Sinds dit jaar is een waarderingsverslag verplicht bij elke aanvraag van het gunstregime. Deze plicht geldt ook als de vennootschap geen onroerend goed bezit.

De waardering moet worden uitgevoerd door een bedrijfsrevisor (die niet de commissaris is) of een gecertificeerde accountant. Dit mag je gebruikelijke accountant zijn, in tegenstelling tot bij de meerwaardebelasting.

Het waarderingsverslag moet vaststellen hoe het residentieel vastgoed zich verhoudt tot de totale waarde van de aandelen van de vennootschap, een zogenaamde proratering dus. In de eerste plaats zal dus de verkoopwaarde van de aandelen bepaald worden en vervolgens de verkoopwaarde van het eventuele residentiële vastgoed. vaak zal je voor dit laatste een beroep moeten doen op een deskundige schatter, maar dit is niet verplicht zolang de venale waarde (de realistische verkoopwaarde onder normale marktomstandigheden) een realistische inschatting is.

De waarde van het residentieel vastgoed wordt dan afgezet tegenover de aandelenwaarde van de vennootschap. De FAQ van VLABEL bevestigt dat bij de raming van de totale venale waarde van de aandelen rekening mag worden gehouden met financieringen en verplichtingen die de vennootschap is aangegaan. Openstaande leningen mogen echter niet in rekening worden gebracht bij het bepalen van het percentage aan residentieel vastgoed in de totale aandelenwaarde. In de praktijk kan dit tot opmerkelijke resultaten leiden, zeker wanneer de aandelenwaarde lager ligt dan de waarde van het residentieel vastgoed.

5. Aanscherping continuïteitsvoorwaarde #

De continuïteitsvoorwaarde blijft hetzelfde, al wordt de voorwaarde rond het behoud van kapitaal en eigen inbreng aangescherpt. Deze mogen nu "op geen enkel moment" dalen. Dit werd uitdrukkelijk opgenomen om kunstmatige constructies te vermijden.

Wie een kapitaalvermindering of terugbetaling uitvoert binnen de drie jaar na de schenking of vererving, zal op dat bedrag alsnog de schenk- of erfbelasting moeten betalen, in verhouding tot de geschonken of vererfde aandelen ten opzichte van het totaal aantal aandelen.

Deze aanscherping volgt de recente rechtspraak van het Hof van Cassatie, die we in een eerdere blog al bespraken.