Wanneer is een bodemattest of bodemonderzoek verplicht in Vlaanderen?

Is er een bodemattest nodig? Wat met een bodemonderzoek? Wie moet dit attest dan aanvragen of dit onderzoek (laten) uitvoeren? Het zijn vragen die ondernemers vaak verrassen en die soms ook te laat worden gesteld. De wetgeving is complex en het verzamelen van de juiste informatie is niet altijd even eenvoudig. Toch brengen de decretale verplichtingen op vlak van bodem belangrijke gevolgen met zich mee voor zowel de huidige als de toekomstige eigenaar(s) van de grond. Onze experten maken je daarom graag wegwijs in het Vlaamse Bodemdecreet en haar uitvoeringsbesluiten.

1. Wanneer heb je een bodemattest nodig? #

Een bodemattest moet bij elke overdracht van een grond in Vlaanderen worden aangevraagd door de overdrager.

Meerdere verrichtingen worden als een overdracht van grond beschouwd. De lijst bevat onder meer:

• Verkoop, schenking of ruil van een grond,

• Vestiging, overdracht of beëindiging van een recht van vruchtgebruik, erfpacht, opstal of concessie op een grond,

• Ontbinding van een rechtspersoon die eigenaar is van een grond of houder is van een voormeld recht m.b.t. een grond,

• Fusie, splitsing of gelijkgestelde verrichting waarbij het over te dragen vermogen een grond of een voormeld recht m.b.t. een grond omvat,

• Inbreng of overdracht van een algemeenheid of bedrijfstak waarbij een grond of een voormeld recht m.b.t. een grond betrokken is,

• Het opstellen van de statuten van een gebouw.

Merk op dat met de term ‘grond’ niet enkel de bodem wordt bedoeld, maar ook de opstallen die zich op of in de bodem bevinden. Een bodemattest is dus ook verplicht bij bijvoorbeeld de verkoop van een woning, en niet enkel bij de verkoop van een onbebouwde grond.

Belangrijk: het bodemattest moet al aanwezig zijn op het moment van de ondertekening van de onderhandse overeenkomst. Bij een verkoop gaat het dan om de zogenaamde ‘compromis’, bij een herstructurering het fusie- of splitsingsvoorstel. De inhoud ervan moet bovendien vooraf worden meegedeeld aan de verwerver en moet ook worden opgenomen in zowel de onderhandse als de authentieke akte.

1.1. Wanneer is er géén bodemattest nodig? #

Bepaalde situaties worden niet beschouwd als een overdracht van grond. Denk bijvoorbeeld aan:

• Verwerving van een grond in kader van een erfenis,

• Inbreng in de huwgemeenschap,

• Overdracht van aandelen (de zogenaamde ‘share deal’).

Let wel op: het ontbreken van een wettelijke verplichting betekent niet dat je zorgeloos kunt zijn. Juist omdat er geen bodemattest wordt aangevraagd in deze situaties, loopt de verwerver mogelijks een groter risico. In de praktijk zal bij een share deal dan ook vaak alsnog een bodemattest aangevraagd worden en een bodemanalyse uitgevoerd worden in het kader van de due diligence, aangevuld met de nodige garanties en vrijwaringen in het contract.

2. Wanneer is een bodemonderzoek nodig? #

In tegenstelling tot het bodemattest, is een bodemonderzoek niet vereist bij élke overdracht van een grond. Een bodemonderzoek is namelijk pas vereist wanneer de overdracht betrekking heeft op een zogenaamde ‘risicogrond’.

2.1. Hoe bepaal je of de grond een risicogrond is? #

Een risicogrond is een grond waarop een risico-inrichting gevestigd is of was. Het is dus cruciaal om niet enkel te kijken naar de huidige activiteiten in/op de grond, maar ook naar de situatie in het verleden. Als er ooit een risico-activiteit heeft plaatsgevonden op een perceel, blijft dat perceel een risicogrond, zelfs al staat er vandaag bijvoorbeeld een kantoorgebouw.

Typische voorbeelden van risico-inrichtingen zijn tankstations en spuitcabines. Maar de volledige lijst is uitgebreider en hangt af van wanneer de activiteit van start ging:

• Activiteiten gestart vóór 1 juni 2015: raadpleeg de lijst in bijlage 1 VLAREBO 2008. Dit is een bevroren lijst, die op heden niet meer wordt bijgewerkt.

• Activiteiten gestart vanaf 1 juni 2015: raadpleeg de actuele lijst in bijlage 1 bij Vlarem II, die regelmatig wordt bijgewerkt.

Om na te gaan welke lijst van toepassing is, wordt in de eerste plaats gekeken naar de datum van de milieu- of omgevingsvergunning.

Opgelet: ook wanneer het niet verplicht is om een bodemonderzoek uit te voeren, kan het noodzakelijk zijn om eventuele risico’s verbonden aan de grond correct in kaart te (laten) brengen.

2.2. Hoe achterhaal je of er nu of vroeger een risico-inrichting aanwezig is of was? #

Om na te gaan of er nu of vroeger een risico-inrichting aanwezig is of was op de grond, is het belangrijk om al vroeg in het overdrachtsproces verschillende stappen te ondernemen, zoals:

• Raadpleeg het bodemattest (aan te vragen bij  OVAM). Let op: een "blanco" bodemattest betekent enkel dat OVAM geen informatie heeft over de bodemkwaliteit, en dus niet noodzakelijk dat de grond geen risicogrond is en er geen bodemverontreiniging aanwezig kan zijn.

• Bekijk de stedenbouwkundige inlichtingen van de gemeente om te achterhalen welke vergunningen in het verleden verleend werden. De gemeente houdt ook een inventaris bij van de risicogronden.

• Raadpleeg andere bronnen, zoals historische opnames, milieu- of omgevingsvergunningen, (oude) luchtfoto's, enz. Dit levert soms verrassende inzichten op: op een perceel dat er nu onschuldig uitziet, kan vroeger misschien een tankstation of garage hebben gestaan.

2.3. Welke procedure moet je uitvoeren bij de overdracht van een risicogrond? #

Wanneer een niet-risicogrond wordt overgedragen, is de aanwezigheid van een bodemattest en het meedelen van de inhoud ervan aan de verwerver de enige voorwaarde om tot overdracht te kunnen overgaan.

Wanneer daarentegen een risicogrond zal worden overgedragen, volstaat dit niet. De overdrager moet in dat geval bovendien eerst een oriënterend bodemonderzoek laten uitvoeren en afhankelijk van het resultaat van dit onderzoek mogelijks ook nog verdere stappen doorlopen.

Stap 1: Oriënterend bodemonderzoek (OBO)

Een oriënterend bodemonderzoek is een eerste screening waarbij wordt nagegaan of er duidelijke aanwijzingen zijn voor bodemverontreiniging. Dit onderzoek moet worden uitgevoerd door een erkende bodemsaneringsdeskundige, volgens een procedure vastgelegd door OVAM.

Bij overdracht van een risicogrond is de overdrager verplicht dit onderzoek te laten uitvoeren, op zijn eigen kosten, vóór de overdracht plaatsvindt. De overdrager is dus de zogenaamde ‘onderzoeksplichtige’. Het verslag van dit onderzoek wordt aan OVAM bezorgd.

Een OBO kan ook verplicht zijn buiten een overdrachtscontext, zoals:

• Bij de sluiting (of het faillissement) van een risico-inrichting,

• Bij aanvang en tijdens de exploitatie van bepaalde risico-inrichtingen,

• Bij niet-onderzochte risicogronden met potentieel historische bodemverontreiniging ingevolge activiteiten gestart voor 29 oktober 1995.

Opgelet: in bepaalde situaties kan een OBO toch niet verplicht zijn, ook al gaat het om een (overdracht van) risicogrond. Denk je dat je mogelijks onder één van de uitzonderings- of vrijstellingssituaties valt? Neem dan zeker eerst contact op met onze experten om het volledige plaatje te bekijken.

Stap 2: Beschrijvend bodemonderzoek (BBO)

Afhankelijk van het resultaat van het OBO zal de overdracht kunnen doorgaan.

Wanneer uit het verslag van het OBO blijkt dat er nog verdere maatregelen nodig zijn, zal echter eerst nog een beschrijvend onderzoek moeten worden uitgevoerd. Concreet zal dit het geval zijn wanneer:

• In geval van nieuwe bodemverontreiniging (tot stand gekomen vanaf 29 oktober 1995), is gebleken dat er duidelijke aanwijzingen zijn van (mogelijke) overschrijding van de bodemsaneringsnormen;

• In geval van historische bodemverontreiniging (van vóór 29 oktober 1995), is gebleken dat er duidelijke aanwijzingen zijn van een ernstige bodemverontreiniging.

Het beschrijvend bodemonderzoek brengt de aard, omvang en ernst van de verontreiniging in kaart, en wordt eveneens uitgevoerd door een erkende bodemsaneringsdeskundige volgens de procedure vastgelegd door OVAM.

Merk op: het is niet meer de overdrager (‘onderzoeksplichtige’) die dit bijkomend onderzoek moet uitvoeren en financieren. Deze verplichting rust op de zogenaamde ‘saneringsplichtige’. Dit is in eerste instantie de exploitant (uitbater) van de risico-inrichting. Indien die er niet is (of vrijgesteld is), is dit de gebruiker van de grond. Indien er ook geen gebruiker is (of deze eveneens vrijgesteld is), dan zal alsnog de eigenaar gehouden zijn tot de uitvoering van het BBO.

Opgelet: in bepaalde situaties kan ook de saneringsplichtige een vrijstelling genieten voor de uitvoering van het BBO (en de latere saneringswerken). Denk je beroep te kunnen doen op dergelijke vrijstelling? Neem dan gerust even contact op met onze experten om dit te bekijken.

Stap 3: Bodemsanering

Of er na het indienen van het verslag van het BBO bij OVAM uiteindelijk toch alvast kan worden overgegaan tot overdracht van de grond, hetzij deze grond eerst nog  gesaneerd moet worden door en op kosten van de saneringsplichtige  - en hoe ver - hangt opnieuw af van het resultaat van het BBO en het type verontreiniging:

• Bij nieuwe bodemverontreiniging is sanering vereist zodra de bodemsaneringsnormen effectief overschreden zijn. Er moet dan gesaneerd worden tot de (strenge) richtwaarden inzake bodemkwaliteit zijn bereikt.

• Bij historische bodemverontreiniging is sanering vereist als er effectief sprake is van ernstige bodemverontreiniging. Het saneringsdoel is dan minder absoluut: vermijden dat de bodemkwaliteit een risico oplevert of kan opleveren tot nadelige beïnvloeding van mens of milieu.

De saneringsplichtige voert de werken uit onder leiding van een erkende bodemsaneringsdeskundige.

2.4. Tip: kort de procedure in met het OBBO #

Het kan praktisch zijn om het oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek te combineren in één onderzoek via een zogenaamd Oriënterend en Beschrijvend Bodemonderzoek (OBBO). Zo win je tijd in dossiers waar al sterke aanwijzingen zijn dat een BBO sowieso nodig zal zijn.

3. Wanneer kan een overdracht doorgaan in geval van saneringsplicht? #

Wanneer een sanering vereist is, zijn er meerdere scenario’s waarin de overdracht kan plaatsvinden. We bespreken de voornaamste:

3.1. Na een volledig afgewerkte sanering (de “normale” procedure) #

In normale omstandigheden verloopt het proces als volgt:

1. Opmaak van een bodemsaneringsproject (BSP) en indiening bij OVAM ter conformverklaring,

2. Uitvoering van de saneringswerken onder leiding van een bodemsaneringsdeskundige,

3. Opmaak van het eindevaluatieverslag,

4. Aflevering van een eindverklaring door OVAM (eventueel met nazorgmaatregelen).

De overdracht kan dan doorgaan na de aflevering van de eindverklaring.

3.2. Na schriftelijke bevestiging van de vrijstelling saneringsplicht #

Als je voor een vrijstelling in aanmerking komt (zie hierboven), kan de overdracht doorgaan van zodra OVAM de vrijstelling schriftelijk bevestigt.

3.3. Na het BBO en het BSP: sanering pas na de overdracht #

De overdracht kan al plaatsvinden nog voor er gesaneerd wordt, als:

• het BSP is opgemaakt en ingediend bij OVAM,

• er een eenzijdige verbintenis tegenover OVAM is ondertekend voor de uitvoering van de sanering en eventuele nazorg,

• er een financiële zekerheid wordt gesteld als waarborg.

3.4. Versnelde overdrachtsprocedure - zelfs zonder BSP #

Wanneer de tijdsdruk hoog is, kan de overdracht ook al doorgaan zonder dat het BSP klaar is. Voorwaarden:

• een kostenraming voor de sanering en eventuele nazorg wordt opgemaakt door een bodemsaneringsdeskundige en ingediend bij OVAM,

• een eenzijdige verbintenis tegenover OVAM tot opmaak BSP, uitvoering sanering en nazorg wordt ondertekend,

• een financiële zekerheid wordt gesteld als waarborg.

Belangrijk: in scenario's 3 en 4 is er géén vrijstelling. De sanering moet dan nog steeds uitgevoerd worden, alleen pas ná de overdracht.

Wil je gebruik maken van één van deze procedures? Neem dan zeker eerst contact op met onze experten!

4. Wat met huurcontracten en bodemverontreiniging? #

Bij het sluiten of beëindigen van een huurovereenkomst gelden er in principe geen verplichtingen op vlak van bodem. Maar dat betekent niet dat je als verhuurder of huurder geen actie hoeft te ondernemen.

Als verhuurder wil je niet achteraf geconfronteerd worden met een door de huurder veroorzaakte bodemverontreiniging. Het kan dan ook verstandig zijn om in de huurovereenkomst te voorzien dat de huurder bij beëindiging van de huur een oriënterend bodemonderzoek laat uitvoeren - zeker als de huurder risico-activiteiten gaat uitoefenen – en de nodige afspraken te maken voor het geval er effectief sprake blijkt te zijn van een door de huurder veroorzaakte verontreiniging.

Vermoed je als huurder dat er al verontreiniging aanwezig is? Dan kan je vragen om bij aanvang van de huur een zogenaamde "nulstaat" vast te stellen. Dit is vooral zinvol als je dezelfde of een gelijkaardige risico-activiteit gaat uitoefenen als de vorige gebruiker.