Vastgoed in de praktijk: wat zeggen onze experten?

1. Koop je vastgoed best privé of via de vennootschap?  #

De eerste vraag is bij elke vastgoeddeal dezelfde: koop je best privé of via de vennootschap? Koop je vastgoed via de vennootschap, weet dan dat dat later als roerend wordt beschouwd. Op die manier kan je later de aandelen van de vennootschap verkopen, zonder notaris en zonder registratierechten. Het schenken van aandelen aan de volgende generatie kan bovendien aan voordeligere tarieven dan het schenken van het vastgoed zelf, zoals bij een private aankoop de facto het geval is.

Opgelet: tot 31 december 2025 konden ook vennootschappen met residentieel vastgoed (en bouwgronden) onder bepaalde voorwaarden genieten van een familiaal gunstregime bij het schenken of laten erven van de aandelen van deze vennootschappen. Daardoor was een schenking aan 0% mogelijk (in plaats van het gangbare tarief van 3% schenkbelasting) of konden de aandelen vererfd worden aan een vlak tarief van 3% erfbelasting in de rechte lijn (in plaats van de normale progressieve tarieven die oplopen tot 27%).

Dit is veranderd op 1 januari 2026. Voortaan wordt residentieel vastgoed expliciet uitgesloten van het familiaal gunstregime, zoals we eerder al uitgebreid belichtten. 

2. Hoe onttrek je vastgoed aan je vennootschap?  #

Wie vastgoed via de vennootschap aankoopt, moet ook nadenken over hoe dit onroerend goed ooit weer aan de vennootschap kan worden onttrokken. Stop je het pand in volle eigendom in de vennootschap, dan kan dat bij de overdracht leiden tot een meerwaardebelasting. Daarom wordt er in de praktijk vaak gewerkt met zakelijke rechten zoals vruchtgebruik, erfpacht of opstal. Die zijn tijdelijk, waardoor het vastgoed na verloop van tijd automatisch overgaat naar diegene die het recht gevestigd heeft – vaak een natuurlijk persoon. Bovendien kan de onderneming de volledige waarde van het recht (inclusief de grond) afschrijven over de duurtijd ervan (tenzij de economische duurtijd korter is), wat een belangrijk fiscaal (tijds)voordeel kan opleveren.

3. Kun je wonen in vastgoed van je vennootschap?  #

Je kan een vennootschapspand (deels) privé gebruiken, maar dat is niet zonder fiscale gevolgen. Wie een pand van zijn vennootschap voor privédoeleinden gebruikt, wordt belast op een voordeel van alle aard of moet huur aan zijn vennootschap betalen. Zelfs wanneer een schatter bevestigt dat die huur marktconform is, kan de fiscus nog oordelen dat het forfaitair voordeel van alle aard hoger ligt en betaal je alsnog extra belastingen.

De aankoop via de vennootschap van vastgoed dat privé wordt gebruikt door de bestuurder wordt ook meer en meer geviseerd door de fiscus. Daar wordt bijvoorbeeld geprobeerd om de aftrek van kosten te weigeren omdat er geen of onvoldoende prestaties van de bestuurder tegenover staan. Het is dus zeker niet zo dat alle kosten die door de vennootschap worden betaald, aftrekbaar zijn. Een goede afweging van de voor- en nadelen, in functie van de doelstelling van de aankoop, is dan ook belangrijk om een onderbouwde beslissing te nemen.

4. Kun je btw recupereren op verhuur van onroerend goed?  #

Ook als het gaat om btw is dezelfde vraag cruciaal, namelijk: hoe ga je het onroerend goed gebruiken? Wie een gebouw btw-belast verhuurt – via bijvoorbeeld de optionele verhuurregeling, actieve verhuur met voldoende bijkomende diensten, korte termijn, binnen havengebied, enz. – kan de btw op die investering recupereren via de btw-aftrek.

6. Maakt het een verschil als je de grond en het gebouw samen verkoopt?  #

De manier waarop je de aankoop organiseert, kan een groot fiscaal voordeel opleveren. Als grond en gebouw gelijktijdig worden verkocht door dezelfde partij, geldt btw namelijk op het geheel. Maar als deze aan afzonderlijke vennootschappen, los van een btw-eenheid, toebehoren, wordt de grond belast met registratierechten en enkel het gebouw met btw. Afhankelijk van de koper – particulier of btw-plichtige – kan dat fiscaal interessanter zijn.

7. Wat is de herzieningstermijn?  #

Waar je het goed ook voor wil gebruiken, het is belangrijk dat je erover nadenkt vóór je de transactie plant. Het uiteindelijke gebruik en de aanpak daarvan zijn cruciaal om het kostenplaatje zoveel mogelijk te beperken. En zelfs als je hierin geslaagd bent, blijft het opletten geblazen: gebouwen zijn immers onderworpen aan een herzieningstermijn (5/15/25 jaar) die je niet uit het oog mag verliezen. Verandert de bestemming van het gebouw of voldoe je niet meer aan de voorwaarden, dan kan dit leiden tot een (gedeeltelijke) terugbetaling van de afgetrokken btw.

8. Wat is de juiste juridische structuur bij vastgoed?  #

Bij vastgoed is de juridische structuur even belangrijk als de stenen zelf. De eerste stap is altijd: wat wil je met het pand doen? Is het voor eigen gebruik, voor verhuur of voor ontwikkeling en doorverkoop? Wie zal bepaalde kosten dragen? Wie zal het pand gebruiken? Afhankelijk daarvan bepaal je of het in privé- of vennootschapsnaam wordt aangekocht en hoe je de financiering organiseert. Daarbij spelen niet alleen fiscale overwegingen, maar ook burgerrechtelijke. Ook hier is de kern: kijk niet enkel naar het heden, maar ook naar de toekomst.

 
Plan je bijvoorbeeld nieuwbouw, dan kan je overwegen om grond en gebouw te splitsen in twee vennootschappen. Zo vermijd je dat alles automatisch aan 21% btw onderworpen wordt. In sommige gevallen kun je zelfs het voordeel van 6% voor afbraak en heropbouw toepassen op het geheel. Bij de aankoop met een vennootschap laat je best ook de plannen die je hebt met het pand meespelen om te bepalen met welke vennootschap je aankoopt. Heb je bijvoorbeeld het plan om het pand te verbouwen en daarna verder te verkopen, dan koop je dit pand in het kader van aansprakelijkheden best aan met een afzonderlijke vennootschap, die al dergelijke activiteiten uitoefent. Ook de keuze van de juiste vennootschapsvorm is hierbij een niet te verwaarlozen element en oefening op maat.

9. Met welke juridische vastgoedafspraken kan ik financiële ademruimte creëren?  #

Als je een vastgoedproject wil realiseren, dan wil je financiële middelen uiteraard zoveel mogelijk investeren in de bouw van het project zelf. De grond waarop het project gerealiseerd zal worden, wil en moet je daarbij niet per se voorfinancieren. Een opstalrecht is daarbij vaak de oplossing. Hiermee wordt er een horizontale splitsing gemaakt tussen de eigendomsrechten van de grondeigenaar enerzijds, en de constructies die de ontwikkelaar wil realiseren anderzijds. Zo wordt de ontwikkelaar wel eigenaar van de door hem opgerichte gebouwen, zonder de grond voorafgaandelijk te moeten aankopen van de grondeigenaar. Op die manier behoud je de nodige financiële flexibiliteit zonder de volledige aankoopprijs van de grond en de daarbij horende kosten te moeten dragen.

Vaak kan er met de grondeigenaars ook een overeenkomst worden afgesloten in de vorm van een ruil, waarbij ze geen cash krijgen in ruil voor hun grondaandelen, maar bijvoorbeeld wel een appartement in het op te richten appartementsgebouw. Voor grondeigenaars heeft dit vaak ook het voordeel dat ze sterker betrokken kunnen worden bij het vergunningsproces.

 Wanneer meerdere partijen samenwerken aan een project, is zeker ook een solide aandeelhoudersovereenkomst essentieel. Daarin leg je vast hoe kosten, risico’s en winsten verdeeld worden. Te vaak zien we dat die afspraken pas achteraf worden gemaakt – met discussies tot gevolg.

10. Waar moet ik op letten bij een share deal of aandelentransactie?  #

Vastgoedtransacties verlopen vaak niet via de verkoop van het pand zelf, maar via een aandelentransactie. Daarbij koop je de aandelen van de vennootschap die het vastgoed bezit, in plaats van het pand (of een deel daarvan) rechtstreeks aan te kopen. Op deze manier vermijd je 12% registratiebelasting, maar het vraagt wel extra voorzichtigheid. Je neemt immers de volledige historiek van de vennootschap over – inclusief eventuele fiscale of sociale verplichtingen of problemen. Een grondige due diligence is dus onmisbaar.

 
Let ook op het risico van herkwalificatie door de fiscus. Als de vennootschap enkel (één) vastgoed bezit (dat recent belastingneutraal verworven werd) en geen echte activiteit heeft, kan de fiscus de transactie toch als een onroerende verkoop beschouwen en alsnog 12% verkooprecht heffen. Een goede voorbereiding en documentatie zijn dus essentieel.