Positieve ruling over een verkoop van ‘roerende goederen bij vervroeging’

Feiten

Vennootschap A is eigenares van een groot terrein met daarop gebouwen en installaties, dat niet meer in gebruik is, en wenst over te gaan tot de verkoop ervan.

Verkoper A vindt twee kopers B en C.  Vennootschap B is een algemene bouwonderneming, die enkel geïnteresseerd is om het gebouw (met het oog op de afbraak ervan) en haar installaties (met het oog op de doorverkoop van de gerecupereerde materialen) aan te kopen. Vennootschap C is een patrimoniumvennootschap die enkel de grond wenst aan te kopen. Tussen vennootschappen B en C is er geen enkele band van rechtstreekse participatie.

Naast de tegeldemaking van een onproductief activabestanddeel voor verkoper A, beogen partijen met deze verkoop de ontmanteling van de installaties, de afbraak van de gebouwen én de vrijwillige sanering van het terrein.  Koper B zal tevens de losse gerecupereerde materialen (bijv. oud ijzer) zoveel als mogelijk doorverkopen.

Civiele en fiscale behandeling.

Uit deze omstandigheden rijst de vraag of de verkoop door A aan B van de installaties en de te slopen gebouwen kan zonder toepassing van het verkooprecht op het vlak van de registratierechten (10% in Vlaanderen) mits toepassing van de theorie van ‘vervroegde roerendmaking’.

‘Roerende goederen bij vervroeging’ noemt men goederen die op het ogenblik van de overeenkomst nog ingelijfd zijn in de grond en dus onroerend zijn, maar door de partijen reeds beschouwd worden in de toekomstige staat van materiaal dat reeds is losgemaakt, dus als roerende goederen. Deze “losmaking” zal moeten worden uitgevoerd binnen een korte termijn na de (ondertekening van de) verkoopakte. En uiteraard moet dergelijke afscheiding overeenstemmen met de werkelijkheid en dus niet geveinsd zijn.

Voor de fiscale behandeling geldt dat alle wettelijke regels van het burgerlijk recht van toepassing zijn op de feiten, voor zover de fiscale wet er niet uitdrukkelijk anders over beschikt. Partijen kunnen dan ook sedert lang de minst belaste weg kiezen, doch sedert kort enkel binnen de grenzen van fiscaal misbruik.

Na een uitgebreid onderzoek van de feiten en het ontwerp van de notariële verkoopakte meent de rulingdienst dat het in dit geval inderdaad gaat om ‘vervroegde roerendmaking’. Want het is de gemeenschappelijke bedoeling van de contractspartijen om deze gebouwen te verkopen in hun toekomstige staat van afbraakmateriaal.  Wanneer deze bedoeling werkelijk en ongeveinsd is, en zich eenvoudig laat verklaren door de feitelijke omstandigheden, is de opsplitsing in twee verkopingen (grond enerzijds, te slopen gebouwen anderzijds) door partijen verantwoord door zgn. zakelijke overwegingen, hetzij door andere dan louter fiscale motieven.  Bijgevolg is er geen sprake van fiscaal misbruik. De verkoop van de te slopen gebouwen is dan niet onderworpen aan het normale tarief in de registratierechten van 10% (Vlaanderen) of 12,5% (Brussel - Wallonië) van toepassing op onroerende verkopingen.

Conclusie.

Het is perfect mogelijk dat goederen civielrechtelijk onroerend zijn, doch fiscaal als roerend worden beschouwd door een correcte toepassing van de theorie van de ‘vervroegde roerendmaking’. Het verkooprecht is dan niet van toepassing. En dit vormt geen fiscaal misbruik.